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心情与时间

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(节前连续三周做特刊,颇有审美疲劳,总算结束了。职务行为录兹存档,不敢谋杀看官时间)  
投资理房,你的心情还好吗?

K线图成了心电图,就写在脸上,K线的坡度与嘴角的翘度基本吻合,这是新股民的外貌特征,也是一些投资者的率真性情。投资自有亏赢,理财自有损益,无论是打碎牙齿和血吞,悔青了肠子;还是暗自得意偷着乐,都当如鱼饮水,冷暖自知。控制表情,心照不宣,俨然成了投资者修行的基本功。
你可能看不透某个楼市投资者的心思,但是,你可以揣摩出楼市的几种心态。欣慰、焦虑、茫然,是其三原色,幻变成三棱镜背后的五彩斑斓的情绪谱。狂喜、庆幸、悔恨、焦虑、懊丧、羡慕等等,而这些不同的情绪,折射到我们普通市民投资楼市的具体行为上,就表现为不同的投资策略。
一,幸运欣慰:朝为越溪女,暮做吴宫妃。
  
     “朝为越溪女,暮做吴宫妃。”这显然是描述在楼市中暴富的女性,简称富婆,而对应的楼市富翁则合用另一句诗“朝为田舍郎,暮登天子堂。”
  在成熟社会铁板钉钉的财经版图基本上没有太大的变动。如果有,也是特殊群体,例如,从硅谷车库里出来穿T恤裤衩的小伙子,他们是电脑键盘上的爆发户,新经济的财富神化,实际上是专业人士和创新产业的奇迹。
    而相比之下,中国当下的城市化浪潮带动了城市居民财富之乾坤大挪移,不分区域、出身、教育程度和财务基础,真可谓机遇面前人人平等。虽然在目前楼市节节攀升,连续“涨停”,早期的财富故事已经被涂上了一层传奇色彩,但楼市依旧是中国普通民众可以参与的最具牛市风头和增长潜质的淘金行业。

  幸运欣慰的感觉大致来自三个致富类型:
1, 天上掉馅饼型:多为早期城郊居民为居住需要而自建自购,后获拆迁补偿,大收利市。
2, 从善如流流型:多为示范效应下的从众行为。例如,有的售楼小姐,原为下岗蓝领,在2003、2004年的楼市启动期,但见楼价天天涨,炒一楼花,两三个月,赚了几年的工资收入。狂喜之下,或借钱,或资金自我滚动,如法炮制,再二再三,遂成自己名下小型物业管理公司的老板了,有了两三套房子,既要打理财务,也要做物业管理人员,从配钥匙到修水管,都要烦心操心,总之,从无产阶级变成了有产阶级了。
3, 处心积虑型:他们一定的启动资金,也有一定的信息优势,在史无前例的创富潮流中先知先觉,结果发了大财。例如,温州炒房团等,现在不少已经“隐于市”了。

 

二,悔恨焦虑:我本将心向明月,奈何明月照沟渠。

“我本将心向明月,奈何明月向沟渠”。这原本出自《琵琶记》,《天下无贼》中的戴眼镜的雅贼黎叔又从《诗经》里摘了一句,成就了一句经典台词:“我本将心向明月,奈何明月照沟渠。知我者谓我心忧,不知我者谓我何求?真是一语道出了楼市失意者的心意。

1,“弱水三千,欲饮一瓢而不得”。财富之河就在脚边,可是欲湿鞋而不得,能不让人沮丧!而原本只需举手之劳,例如三四年前合肥新站区的房子低的不过800多元每平米。有人有意识或无意识下手了,而有的则将不菲的钱财存在银行里。结果真是天壤之别。有人后悔到当初没钱,在很大程度上这只是托词,如果能有坚定的乐观信念,就是借钱,焉能错过发财的机会?

2,“近水楼台后得月,向阳人家迟逢春”。 依照道理,“近水楼台先得月,向阳花木易为春”,但是实际生活往往相反。就说在下吧,做了N年的财经记者,指点财经江山,看财富潮起潮落,可偏偏就没有起而行,退而结网,落了个“坐观垂钓者,徒有羡鱼情”的下场。原本应当最敏感的专业人士,偏偏没有把握机会,真是失败啊,郁闷啊,到底是“知”易“行”难,还是“行”易“知”难?
 
 3,“一钩残月向西流,对此不抛眼泪也无由”(毛泽东虞美人《枕上》)。小王是安大毕业的,在深圳一家高科技公司技术总监,当他的手下职员拿薪水三千时,他拿九千,当职员薪水涨6千时,他已经拿2万了。但是,别人买了一套房,相比之下,小王说这两年在深圳算是白干了。100平米在合肥现在不过40万,而在深圳至少要150万了。真是悔之晚矣,徒唤奈何!

三,迷离茫然:手挥五弦易,目送归鸿难。
 
   嵇康有\"手挥五弦,目送归鸿\"的诗句,东晋大画家顾恺之把它变成绘画题材后说:“手挥五弦易,目送归鸿难。”意思是对于画家来说,运笔作画并不难,而“目送电鸿”,涉及人物的精神活动,就远非易事了。同样,理财是之难不在技术操作,不在于“智商”而在 “财商”。
   心狂、想赌,怕输,是大多数人的天性。但是,早期赌徒式的成功在时移境迁的新环境下并不具备广泛的示范效应。人们叹口气说,那个波澜壮阔,天下撒钱的大时代过去了,可是,如何把握当下市场脉络,自己又失去了主张。 
 
  张先生是一个老股民了。他说怕死的都是老兵,因为他见过场面了。现在,上证过了5000点,还在颤颤巍巍,跌跌撞撞望上爬。吃过亏的张先生准备见好就收,获利出货,及时巩固来之不易的胜利成果。他公积金贷款买了一套住宅,还准备再投资一套小面积写字楼。
   他看上的一个写字楼,30多平米,可就是离市区太远了。自己办公用不上,招租说需要的人气没五六年都看不出眉目。而且,商业贷款首付高,利息也高。于是,又想去投资商铺,可现在不少商铺明显“高估”,如果投资的话,年回报不过3、4个点,根本就不划来。张先生陷入了迷茫无措。


   四,默默期待:安得广厦千万间,大庇天下寒士具欢言。
     城市低收入人群和弱势群体,在生活要承受高物价高通涨所带来的压力,而在政治上也缺乏有效的利益表达机制。在城市化的浪潮中,除了极少数人把握机遇,脱颖而出外,他们大多数人还住在老旧的房子里。还有渴望城市生活的外来人口,包括大中专毕业生,和体力型的外来无工人员,他们生活在城市化的阴影之下,最能体会杜甫的以天下为念的诗人情怀。
   如今土地是政府的金库,商品房开发成为政府迅速改善城市面貌,提升城市竞争力的方式。所以,一些地方政府将经济适用房作为“和谐”的象征,而并不具有解决现实困难的普遍价值。相反,城市房价,似乎成了城市现代化水平的标尺。
1, 王师傅是下岗工人,曾经应为有政策能够得一套经济试用房。价格不贵,比市场价格每平米低了1000元,可总价依旧要十五六万元。晚上排队认购摇号,算是幸运者,可首付3万元根本就掏不出来,最后只好放弃。
2, 邱先生是在一家事业单位工作,一个月的公积金只有两三百元。夫妻两人的月收入加在一起,也不过2000多元,如果贷款买房,每月的按揭利息至少1500元。而孩子正在上学,根本负担不起。想想那些垄断行业,一个月的公积金就有好几千,住的是类别墅的豪宅,也只有望楼兴叹了。

  
投资理房,你的策略理性吗?


    城市人口不断增长,城市经济快速成长,而土地不可再生,人多地少的矛盾只能越来越突出,所有这些决定了城市化浪潮下的楼市必然有一个持久繁荣的过程。一道道鱼贯而出的宏观调控政策非但不能有效控制房价,反而在提示,在强化一个市场供求失衡的事实。例近来限制二手房投资的政策或动议,不断提升的房贷利息,只能提升购房门坎,使越来越多的人望楼兴叹,中国的住房保障又相对滞后,那只能进一步刺激房产投资的市场冲动。
    但是,从局部时段和区域看,问题就显得扑簌迷离。国庆前夕,合肥有几十家开盘。供应量和价格双高,另一方面,新的土地供应市场也相当的活跃。这样的局面是否给了未来合肥的端倪,只能是仁者见仁,智者见智。如果我们套用股市习语来表述,就是楼市的牛市行情依旧,长线是金,中线是银,个股短线操作仍有机会。

一,拾遗捡漏:东边日出西边雨,倒是无晴却有情。
二手房是楼市最好的风向标,在二手房信息广告中就隐藏着无数的机会密码,有不少的拾遗捡漏的机会。所谓东边日出西边雨,机会总是垂青有准备的人。
两年前,陈先生专炒合肥东区工厂区的房改房,都是10万元以下的,大多是加个一两万就转手,半年能做五六笔。也有位置非常好,就稍微装修一下,出租。当10万元以下的房子绝迹之后,就开始在市场上专门搜寻那些因特殊原因而急着转让的。卖主多少例如要炒股,或是出国等,总要割点肉放点血,这也是他的机会成本啊。
当然,他说,二手房信息中不少是虚假信息,看起来气势宏大,实际上常常是二手房公司唱的空城计。中介机构往往就是以好房子为诱饵,介绍他们推荐的房子。但是,你既然要钓鱼,除了一点蚯蚓,总还得陪上一阵子耐心吧!有的时候,二手现房比当初开盘价格还低呢。
一套房子少说赚几万,就是一公务员全年的工资了,我还上什么班。虽然财富自由没有彻底实现,至少人身自由了!
  
二,以小博大:三千越甲可吞吴。

  “苦心人,天不负,卧薪尝胆,三千越甲可吞吴。”,而实际上,与其说是“苦心”,不如说是“巧心”, 勾溅后代,温州人就利用了循环按揭露的融资方式,创造出楼市投资传奇。
  故事是这样的:一个温州人以10万元钱做首付款购买了一套50万元的房子,一月后将房子挂牌100万元出售,2个月后,借款20万,自己将这套房子买下,然后从银行套取现金20万元,这时,他第一次贷款40万元,剩下的40万元再卖4套房子。4个月后,他又从银行套现120万元,再购买12套50万元的房子。6个月后套取银行现金360万元。采取如上方法,他再次购买28套100万元的房子,8个月后套取现金1680万元,再次购买84套房子。10个月后,他套取现金5040万元,然后买了200套100万元的房子。此时,这位温州人的资产已经过亿了。
   这个故事是否属实不得而知,从逻辑上看,还真瞧不出什么破绽,更没有与现行法律政策严重背离的地方。但“三千越甲可吞吴”必须具备两个条件,一是楼价不断上升,二是投资者收入稳定,能支付银行利息,否则一步踏空,资金断链,就“扬子江心断缆崩舟”,万劫不复了。这是一个极端的例子,但这个例子开阔了人们的思路,那就是房子不仅是不动产,在理财时代,房子也可是成为灵活的资产转换器,而现在一些商业银行开办的循环按揭业务也为普通人,特别是尚在为第一套房子支付按揭贷款的人投资第二套住宅提供了可能。

三,咬紧牙关:千磨万击还坚劲,任尔东西南北风。
“千磨万击还坚劲,任尔东西南北风”,这是房奴的坚韧,但似乎更适合这样的表达,“君当作磐石,妾当作蒲苇。蒲苇韧如丝,磐石无转移。”单有坚定的毅力不行,还要有承担环境的变数和种种意外的心理与财务上的承受力。不少人咬紧牙关,就是在为未来而付出今天的艰辛。

   小王是一个工作不久的人,实践着“三千越甲可吞吴”的楼市现实版。他说自己按揭买了一套房子,在一家开通了循环按揭的银行再贷款,支付了一套小户型的首付。他要支付双份利息。他说,今天做房奴,明天做房东。年轻人,现在不做房奴,更待何时?利率不断提高,只能有一个结果,就是老百姓买房越来越难,而政府的经济适用房等保障还只是一个蓝图,这么大的国家,这么大的摊子,政府要管不是那么简单的。对那些进城打工的,工作不久,毕业即失业的,他们要住上政府提供的廉租至少要等一个相当漫长的时间,怎么办,只能是租。所以,道理很简单。房价越来越高,利息越来越高,房子越是买不起,租房市场的前景越好。所以,再辛苦都要再买一套,咬咬牙吧!
 
四,悠然长线:“两情若是久长时,又岂在朝朝暮暮!”
  “两情若是久长时,又岂在朝朝暮暮!”,是啊,别看股市潮涨炒落,那些抱着不动的,或者干脆将股票遗忘了的,猛回头,没几个不赚的。相反,那些追涨杀跌,上窜下跳者,功在交易费,赢在国家亏在自己。房地产的特殊形式,旨在限制炒房投机的各项税费,也决定了它的最优投资方式必然是长线的。

   长线投资自然也是技巧的,例如,举个比方,就是1=1》2。投资100平米的房子,效益比不上两个50平米。而两个50平米的房子,效益也比不上3个33平米。同等资金规模下,如此不仅更安全,更容易变现,也是因为房租是有起步价的。一个房子租金300元,你三个房间就租不到900元,道理很简单。如果是按揭贷款,小房子便于先提还贷,赎出自由身,参与更多的投资机会。

 

 



30 条评论

  1. 昨天赵老师在周会上,还像我们大肆夸赞了你呢,说你现在的文章是越写越好,越写越精彩了,真的!搞得我们好崇拜啊,呵呵。

    QUOTE:
    以下为blog主人的回复: 惭愧惭愧,向陶美女学习!
  2. 撒得开,又能收得回,沙龙里先排你了!

    QUOTE:
    以下为blog主人的回复: 惭愧啊。
  3. 感觉你基本上不用担心失业了。不管报纸命运如何,你都有资格到一家房产公司担任至少副总一级的领导。

    QUOTE:
    以下为blog主人的回复: 还得仰仗朱老师的引见,呵呵。
  4. 能把古诗词和财经新闻结合得如此巧妙,绝对高手!

    QUOTE:
    以下为blog主人的回复: 向常老师学习!
  5. 我一直以为,凌琪和胡旭是合肥最出色的财经记者。

    QUOTE:
    以下为blog主人的回复: 惭愧惭愧!
  6. 大手笔,有情有理有据.

    QUOTE:
    以下为blog主人的回复: 多谢支持!

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